簡(jiǎn)單而言，就是企業(yè)對(duì)某一項(xiàng)目（包括有型、無(wú)形資產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等）投資前進(jìn)行的分析、研究和方案選擇。投資決策分為宏觀投資決策、中觀投資決策和微觀投資決策三部分。下面所講的房地產(chǎn)投資決策主要是指房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)決策，屬于微觀投資決策的范疇。

       (1)投資決策具有針對(duì)性.投資決策要有明確的目標(biāo),如果沒(méi)有明確的投資目標(biāo)就無(wú)所謂投資決策，而達(dá)不到投資目標(biāo)的決策就是失策。

       (2)投資決策具有現(xiàn)實(shí)性.投資決策是投資行動(dòng)的基礎(chǔ)，投資決策是現(xiàn)代化投資經(jīng)營(yíng)管理的核心。投資經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程就是“決策一執(zhí)行一再?zèng)Q策一再執(zhí)行”反復(fù)循環(huán)的過(guò)程。因此可以說(shuō)企業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是在投資決策的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，沒(méi)有正確的投資決策，也就沒(méi)有合理的投資行動(dòng)。

       (3)投資決策具有擇優(yōu)性.投資決策與優(yōu)選概念是并存的，投資決策中必須提供實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)的幾個(gè)可行方案，因?yàn)橥顿Y決策過(guò)程就是對(duì)諸投資方案進(jìn)行評(píng)判選擇的過(guò)程。合理的選擇就是優(yōu)選。優(yōu)選方案不—定是最優(yōu)方案，但它應(yīng)是諸多可行投資方案中最滿意的投資方案。

       (4)投資決策具有風(fēng)險(xiǎn)性.風(fēng)險(xiǎn)就是未來(lái)可能發(fā)生的危險(xiǎn)，投資決策應(yīng)顧及到實(shí)踐中將出現(xiàn)的各種可預(yù)測(cè)或不可預(yù)測(cè)的變化。因?yàn)橥顿Y環(huán)境是瞬息萬(wàn)變的，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生具有偶然性和客觀性，是無(wú)法避免的，但人們可沒(méi)法去認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)性，依據(jù)以往的歷史資料并通過(guò)概率統(tǒng)計(jì)的方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出估計(jì)，從而控制并降低風(fēng)險(xiǎn)。

       投資決策的一般方法：

       投資方案評(píng)價(jià)時(shí)使用的指標(biāo)分為貼現(xiàn)指標(biāo)和非貼現(xiàn)指標(biāo)。貼現(xiàn)指標(biāo)是指考慮了時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，主要包括凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報(bào)酬率等。非貼現(xiàn)指標(biāo)是指沒(méi)有考慮時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，主要包括回收期、會(huì)計(jì)收益期等。相應(yīng)地將投資決策方法分為貼現(xiàn)的方法和非貼現(xiàn)的方法。

1.評(píng)價(jià)指標(biāo)常用投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算示例

2.凈現(xiàn)值曲線——凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關(guān)系

3.獨(dú)立項(xiàng)目——獨(dú)立項(xiàng)目之間的比較分析

4.互斥項(xiàng)目——互斥項(xiàng)目之間的比較分析

5.多重IRR——多重內(nèi)部收益率的示例分析

6.MIRR函數(shù)——修正內(nèi)部收益率的計(jì)算

7.經(jīng)濟(jì)年限——不同經(jīng)濟(jì)年限項(xiàng)目之間的比較

8.新建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)——新建項(xiàng)目的現(xiàn)金流量測(cè)算和評(píng)價(jià)

9.更新項(xiàng)目的評(píng)價(jià)——更新項(xiàng)目的現(xiàn)金流量測(cè)算和評(píng)價(jià)

企業(yè)投資決策的程序：

確定投資目標(biāo)

確定企業(yè)投資目標(biāo)是投資決策的前提。正確確定投資目標(biāo)必須要做到：

1、有正確的指導(dǎo)思想

要在指導(dǎo)思想上明確為什么投資，最需要投資的環(huán)節(jié)、自身的條件與資源狀況、市場(chǎng)環(huán)境的狀況等。

2、有全局觀念

要考慮把眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益結(jié)合起來(lái)，避免"短期與近視"可能帶來(lái)的影響到企業(yè)全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的不利情況。

3、有科學(xué)的態(tài)度

科學(xué)的投資決策是保證投資有效性的前提。要實(shí)事求是，注重對(duì)數(shù)據(jù)資料的分析和運(yùn)用，不能靠拍腦袋來(lái)決定事關(guān)重大的投資決策方案。

選擇投資方向

在明確投資目標(biāo)后，就可以進(jìn)一步擬定具體的投資方向。這一步也很重要，事關(guān)企業(yè)今后在哪里發(fā)展的問(wèn)題。

制定投資方案

在決定投資方向之后，就要著手制定具體的投資方案，并對(duì)方案進(jìn)行可行性論證。一般情況下，可行性決策方案是要求在兩個(gè)以上，因?yàn)檫@樣可以對(duì)不同的方案進(jìn)行比較分析，對(duì)方案的選擇是有利的。

評(píng)價(jià)投資方案

這一步主要是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，由此來(lái)斷定投資決策方案的可靠性如何。企業(yè)一定要把風(fēng)險(xiǎn)控制在它能夠承受的范圍之內(nèi)，不能有過(guò)于投機(jī)或僥幸的心理，一旦企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)其承受的能力，將會(huì)鑄成大錯(cuò)，導(dǎo)致企業(yè)的滅亡。

投資項(xiàng)目選擇

狹義的投資決策就是指決定投資項(xiàng)目這個(gè)環(huán)節(jié)。選擇的投資項(xiàng)目必須是由相應(yīng)一級(jí)的人來(lái)承擔(dān)責(zé)任。把責(zé)任落實(shí)到具體的人，這樣便于投資項(xiàng)目的進(jìn)行。

反饋調(diào)整決策方案和投資后的評(píng)價(jià)

投資方案確定之后，還必須要根據(jù)環(huán)境和需要的不斷變化，對(duì)原先的決策進(jìn)行適時(shí)地調(diào)整，從而使投資決策更科學(xué)合理。

投資決策的影響因素：

一般而言，項(xiàng)目投資決策主要考慮以下因素：

(一)需求因素

(二)時(shí)期和時(shí)間價(jià)值因素

(1)時(shí)期因素是由項(xiàng)目計(jì)算期的構(gòu)成情況決定的。項(xiàng)目計(jì)算期是指投資項(xiàng)目從投資建設(shè)開(kāi)始到最終清理結(jié)束整個(gè)過(guò)程的全部時(shí)間，包括建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期。其中建設(shè)期是指項(xiàng)目資金正式投入開(kāi)始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)為止所需要的時(shí)間，建設(shè)期第一年的年初稱為建設(shè)起點(diǎn)，建設(shè)期最后一年的年末稱為投產(chǎn)日。項(xiàng)目計(jì)算期最后一年的年末稱為終結(jié)點(diǎn)，假定項(xiàng)目最終報(bào)廢或清理均發(fā)生在終結(jié)點(diǎn)(但更新改造除外)。從投產(chǎn)日到終結(jié)點(diǎn)之間的時(shí)間間隔稱為運(yùn)營(yíng)期，又包括試產(chǎn)期和達(dá)產(chǎn)期(完全達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力期)兩個(gè)階段。運(yùn)營(yíng)期一般就根據(jù)項(xiàng)目主要設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用壽命期確定。(折舊年限)

項(xiàng)目計(jì)算期(n)=建設(shè)期(s)+運(yùn)營(yíng)期(p)

(2)考慮時(shí)間價(jià)值因素，從而計(jì)算出相關(guān)的動(dòng)態(tài)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)。

(三)成本因素

成本因素包括投入和產(chǎn)出兩個(gè)階段的廣義成本費(fèi)用。

(1)投入階段的成本。它是由建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期初期所發(fā)生的原始投資所決定的。原始投資(又稱初始投資)等于企業(yè)為使該項(xiàng)目完全達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力、開(kāi)展正常經(jīng)營(yíng)而投入的全部現(xiàn)實(shí)資金，包括建設(shè)投資和流動(dòng)資金投資兩項(xiàng)內(nèi)容。

原始投資與建設(shè)投資資本化利息之和為項(xiàng)目總投資，這是一個(gè)反映項(xiàng)目投資總體規(guī)模的指標(biāo)。

(2)產(chǎn)出階段的成本。它是由運(yùn)營(yíng)期發(fā)生的經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅三個(gè)因素所決定的。經(jīng)營(yíng)成本又稱付現(xiàn)的營(yíng)運(yùn)成本(或簡(jiǎn)稱付現(xiàn)成本)，是指在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)為滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而動(dòng)用貨幣資金支付的成本費(fèi)用。