從廣義概念上講，房地產(chǎn)項目融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資,融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集,運用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)項目融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。
房地產(chǎn)項目融資 - 簡介
房地產(chǎn)項目融資是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產(chǎn)項目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個方面。
房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。
房地產(chǎn)項目融資 - 涵義
房地產(chǎn)業(yè)能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用的資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功經(jīng)營的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)項目融資的內(nèi)涵應(yīng)該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險而采取的以房地產(chǎn)項目未來可用于還款的凈現(xiàn)會流和項目資產(chǎn)本身價值為融資要約的資金融通模式。與傳統(tǒng)的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產(chǎn)項目融資一方面因為還款保障為實體房地產(chǎn)及其收益權(quán)，因而還款的保障基礎(chǔ)更為堅硬，更能獲得資盒的支持。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。如果項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)保或其它形式給予項目附加的信用支持。另一方面，可以幫助房地產(chǎn)投資者籌集遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自身資信能力所能達(dá)到的大型房地產(chǎn)項目資會，從而使在傳統(tǒng)融資條件下無法取得貸款資金的房地產(chǎn)項目順利實現(xiàn)資金融通，成功獲得丌發(fā)。另外，房地產(chǎn)項目融資為政府、企業(yè)和市場提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。
房地產(chǎn)項目融資 - 特點
1.開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過各種手段進(jìn)行外源性融資。從今后趨勢看，我國房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結(jié)構(gòu)上會呈現(xiàn)多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難；由于房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國金融體系不發(fā)達(dá)，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風(fēng)險
房地產(chǎn)項目融資 - 優(yōu)劣勢分析
(1)房地產(chǎn)項目融資的優(yōu)勢分析
①以項目為導(dǎo)向，有利于實力及資信狀況不佳的開發(fā)商獲得資金。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行看重的是開發(fā)商的實力及資信狀況。而項目融資，顧‘名思義，以項目為主體。貸款銀行的貸款依據(jù)是該商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度。與傳統(tǒng)融資方式相比，項目融資可以獲得更高的貸款比例和更長的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發(fā)商獲得資金。
②實現(xiàn)融資的無追索或有限追索。
追索權(quán)是指在借款人未能按期償還債務(wù)時，貸款銀行要求借款人用除抵押資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)償還債務(wù)的權(quán)利。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權(quán)，即借款人擁有的所有資產(chǎn)都可供還債之用。而在項目融資中，項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度決定資金償還情況。在無追索項目融資中，當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)而以失敗告終或是項目在后期的經(jīng)營過程中無法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)會流量時，開發(fā)商不直接承擔(dān)任何債務(wù)清償?shù)呢?zé)任。在有限追索項目融資中，貸款銀行的追索權(quán)往往也在時問、對象和數(shù)量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開發(fā)商除該項目資產(chǎn)、現(xiàn)金流及擔(dān)保之外的任何形式的資產(chǎn)。有限追索既限制了開發(fā)商的風(fēng)險，又使丌發(fā)商有更大的空間從事其他項目的開發(fā)。
③實現(xiàn)風(fēng)險分擔(dān)。
有限追索權(quán)有效實現(xiàn)了風(fēng)險分擔(dān)。與項目有關(guān)的各種風(fēng)險要素要以某種形式在所有與項目有直接或間接利益關(guān)系的參與方之間進(jìn)行分擔(dān)，使項目中沒有任何一方單獨承擔(dān)全部風(fēng)險。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)學(xué)會如何識別和分析項目的各種風(fēng)險因素，確定參與各方所能承受風(fēng)險的最大能力及可能性，充分利用與項目有關(guān)的一切可以利用的優(yōu)勢，設(shè)計出對開發(fā)商具有最低追索的融資結(jié)構(gòu)。
④實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資(Off-balance Finance)。
一般情況下，丌發(fā)商取得的銀行貸款會體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上，使負(fù)債率提高，形成不利的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，從而加大未來融資成本影響公司自身經(jīng)營發(fā)展。項目融資的無追索或有限追索特點為安排資產(chǎn)負(fù)債表外融資提供了可能。在項目融資中，由獨立法人的項目公司與貸款銀行簽署融資協(xié)議并負(fù)責(zé)項目建設(shè)，只要開發(fā)商在項目公司中的股份不超過一定比例，項目公司的融資就不會反映在開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表上。當(dāng)然，這要依賴于有關(guān)會計法規(guī)。
⑤信用結(jié)構(gòu)安排靈活多樣。
一個成功的項目融資，其貸款信用結(jié)構(gòu)的安排是靈活多樣的，可以將信用支持分配到與項目有關(guān)的各方面。例如，在工程建設(shè)方面，為了減少風(fēng)險，可以要求工程承包商提供一個固定價格、固定工期的建設(shè)合同或“交鑰匙”工程合同，還可以要求項目設(shè)計者提供工程技術(shù)保證；在原材料和能源供應(yīng)方面，可以要求供貨方提供供貨合同：在項目招商方面，丌發(fā)商可以要求入駐的零售商提供長期租約合同。這些都是項目融資強(qiáng)有力的信用支持，能提高項目的債務(wù)承受能力，減少融資對借款人資信和其他資產(chǎn)的依賴程度。
⑥稅務(wù)優(yōu)勢。
在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)，通過精心設(shè)計的融資模式，可以將政府對投資者或經(jīng)營者的稅務(wù)鼓勵政策作為一種資源在項目參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少項目高負(fù)債期的現(xiàn)會流壓力、提高項目償債能力和綜合收益率。此類政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優(yōu)惠政策及其它費用的抵稅法規(guī)等。項目開發(fā)期和經(jīng)營前期的虧損可被不同財務(wù)狀況的利益相關(guān)方吸收，用于合理避稅，降低開發(fā)商或其他參與方的融資成本。
(2)房地產(chǎn)項目融資的劣勢
如同其它融資方式一樣，房地產(chǎn)項目融資也不可避免存在～些劣勢，主要表現(xiàn)為：融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，融資時問長，融資成本高。這是由于，項目融資涉及面廣、合同結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險大．需要花費大量時間做好有關(guān)項目設(shè)計、風(fēng)險分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等技術(shù)性工作，必然造成復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu)，漫長的融資談判和高額的融資成本。這些缺點影響了項目融資在我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)用，因此，除了看到項目融資的優(yōu)勢外，也必須考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益問題。
房地產(chǎn)項目融資 - 資金來源
(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國人民銀行對四證不全的房地產(chǎn)項目是不辦理的。
(3)發(fā)行債券。根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。長期債券還面臨較大的利率風(fēng)險，欠缺避險工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實現(xiàn)。
(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經(jīng)濟(jì)，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定：“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都無法達(dá)到此要求。
(5)海外資金，國內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以外資多借財務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。
(7)房地產(chǎn)基金，此類基金的收入來源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。
房地產(chǎn)項目融資 - 融資分析
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